《房屋登记办法》7月1日起实施，记者昨日专访泉州市房管局副局长郭希纯——

　　□早报记者姚炳辉实习生黄白洋

　　住房和城乡建设部依据《物权法》等法律法规组织制定的《房屋登记办法》7月1日起正式实施。该办法的实施对房屋产权登记将带来什么变化?哪些新内容与老百姓关系密切？昨日，记者就此采访了泉州市房管局副局长郭希纯。郭副局长前不久刚参加了住房和城乡建设部组织的培训，学习《房屋登记办法》。

　　据郭副局长介绍，《房屋登记办法》增加了很多新的内容，如登记簿的设立，以及预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型和询问笔录环节，不少内容和亮点与老百姓息息相关。

　　登记簿法律效力高于房产证

　　所谓登记簿，是法律规定的不动产物权登记机构管理的、记载当事人不动产权利的特定簿册，它详细记载了房屋的自然状况及权利人的基本信息。如果说“房产证”是房子的身份证，那么“登记簿”就是房子的户籍。

　　郭副局长说，新的办法强调登记簿的作用。《房屋登记办法》实施后，其最大的变化是将以房产证为准的原则改为以登记簿为准，登记簿比房产证更具有权威性和法律效力。市民可以为自己的房子办理“户籍”了，房屋的抵押、变更等都将记录到登记簿上。

　　由此，房产证不再是房屋的惟一合法凭证，当房产证、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。但这并不等于房产证失去作用，登记簿是房管部门的备案根据，在房产证产生之前就存在了。房产证可对外证明房屋权属，有着法律效力，可作抵押。如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用了。

　　基于登记簿的法律地位，今后市民如果遗失房产证需要补办，就不用像原来那样公告6个月后再补办，只要刊登遗失声明后就能到登记机关申请补办，而登记机关将按登记簿记载的内容予以补办。对于以前登记过的房子，不需要重新申请登记。《房屋登记办法》实施后办理登记的房屋，应当建立登记簿，《房屋登记办法》实施前已登记的房屋争取在2010年前全面建立房屋登记簿。

　　新增预告登记制度

　　可防止一房两卖

　　消费者购买期房交了房款后，要等到交房后才能获得可以对抗第三人的房产证，期房期间的权属“真空期”有可能会出现一房两卖、多次抵押等消费者权益受到侵犯的现象。《房屋登记办法》新增预告登记制度，则可规避这种行为。

　　郭副局长认为，预告登记是新的登记种类，将为权利人维护其合法权益起到重要作用。今后，买房人可以凭购房合同等手续申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的买房人书面同意，卖房人又将该房屋抵押或者销售的，房屋登记机构将不予办理。

　　那么，是否可以认为预告登记后，房子就归属买房者呢？郭副局长表示，完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，只有完成房屋的实际登记，准物权才能转化成现实物权。如果购房者进行了预告登记后，开发商又把房子卖给别人，购房者可以追究开发商的违约责任，预告登记为保障购房者的利益加了一道保险。

　　应当注意的是，房屋经预告登记后具有时效。根据《物权法》规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，购房人在取得预告登记证明后，并不是可以高枕无忧了。在具备办理《房屋所有权证》的条件后，要凭预告登记证明尽快办理产权证，以充分保障自己的权益。

　　下列情况可以进行预告登记：预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押。预购商品房抵押权预告登记，应当提交的材料是：登记申请书、申请人的身份证明、抵押合同、主债权合同、预购商品房预告登记证明、当事人关于预告登记的约定等。

　　郭副局长提醒，申请预告登记的消费者，在购房合同中要和出售方进行预告登记的约定，登记机关根据合同和预告登记约定，受理预告登记。

　　农村集体土地房屋

　　可以申请登记

　　新《办法》扩大了登记范围，增加了集体土地上的房屋登记，这凸显了城乡房屋登记的一体化，但需要提醒市民的是，宅基地不允许抵押，房屋流转也只能是在本集体组织成员之间进行。

　　据郭副局长介绍，集体土地房屋登记适用于村民住房和集体建设房屋，经宅基地审批并且符合城乡规划的房屋都可以申请登记。新《办法》规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”这就意味着，非本村村民不能办理该村房屋的登记手续；城市户口的人群即使买了集体土地房屋后，也不能办理房屋登记。因此购买集体土地房屋仍需慎重。

　　新《办法》还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照《房屋登记办法》执行。

　　住宅小区公共部分

　　不颁发房产证

　　眼下，在一些房地产住宅小区时有发生因公共部分被开发商随意占用而引发的纠纷。因为开发商在开发整个地块时全部办下房产证，包括公共部分。但是，新的《房屋登记办法》实施之后，开发商就没有权利占用公共部分了。

　　据了解，新办法第三十一条规定，房地产企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记，在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　登记制度新增询问环节

　　确认夫妻财产

　　新《办法》实施后，在程序上新增了询问制度等登记环节。据介绍，预告登记申请表中，对于业主的房屋产权情况有一块专门进行询问的部分，尤其是对于夫妻共有财产的鉴定询问，这也体现出产权审查更严格。

　　据介绍，过去，有些房屋表面上只写一个产权人，但实际上可能归夫妻双方共有，也就是说存在隐性产权人。实行登记簿制度后，因为物权归属看登记簿，也就是说，登记簿上记载是谁就归谁所有。因此，申请登记时必须明确是单独所有还是共同所有或按份共有，按份共有的，须明确各自份额。例如，如果属于夫妻共有产，那么就需要夫妻双方的签名确认，该房屋一旦抵押、交易或者变更时，需夫妻双方都同意才能办理；如果登记所有权属于夫妻单独一方，房屋抵押、交易则只需所有权一方签字同意即可。